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南寧市人民政府對自治區十三屆人大二次會議第456號代表建議的答復

信息來源:南寧市人民政府辦公室 發布時間:2019-08-02 15:09 【字體:

葉俊茂代表:

您在自治區十三屆人大二次會議上提出的《關于依法調整我區商品房預售備案價政策的建議》,自治區人大常委會辦公廳交由南寧市人民政府主辦,自治區市場監管局、廣西稅務局協辦。經研究,現答復如下:

2019 年以來,黨中央、國務院多次強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。目前,房地產宏觀調控的主基調沒有變化,房地產市場調控工作仍是當前房地產市場管理的重要工作之一。

南寧市深入貫徹落實黨中央、國務院的重大決策部署,堅持促進房地產市場調控政 策的連續性和穩定性。根據“一城一策、因  城施策”的調控策略,南寧市結合本市實際,運用大數據構建科學 合理的定價體系,建立新建商品住房預售價格申報制度,通過引導新建商品住房合理定價,確保商品住房價格總體平穩。這是貫徹落實房地產市場調控政策的有效手段,目前暫不宜調整。針對房地產市場滋生的一些亂象行為,南寧市將高度重視,進一步壓實壓緊行業主管部門責任,努力維護群眾合法權益,促進房地產市場健康平穩發展。具體將采取以下措施:

一是開展聯合執法,加大房地產市場整治工作力度。定期組織開展房地產市場聯合執法檢查,現場巡查在建在售項目,重點檢查房地產市場的廣告、合同、價格等經營行為。對房地產領域存在的虛假宣傳、價外加價等違法違規經營行為,堅決依法查處。同時,深入開展房地產市場秩序聯合專項整治行動,督促存在問題的房地產開發企業和中介機構落實整改,對商品房經營者不按規定明碼標價和公示收費、不落實整改要求、利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的,根據法律、法規和規章實施行政處罰。

二是采取有力措施,進一步加大監管力度。南寧市將加快推動市級信用信息管理平臺建設,通過建立完善房地產開發企業及執(從)業人員信用信息檔案,利用信用信息平臺,定期向社會發布企業及執(從)業人員相關信用情況,一方面可供消費者參考,另一方面可規范企業經營行為。同時,充分發揮“12315”互聯網平臺和舉報電話的作用,將群眾反映的關于商品房銷售價格行為的舉報、投訴和咨詢等問題作為價格違法線索,組織開展重點檢查工作。目前,自治區正在開展房地產行業稅收一體化管理試點工作,探索對房地產行業實行全流程監控管理模式,將房地產開發企業從立項置地到銷售清算全過程納入行業稅收管理范圍, 實時掌握房地產開發企業的經營和納稅情況。南寧市將根據自治區的部署,進一步加強房地產行業的稅收管理,嚴厲打擊涉稅違法行為,保障稅收收入,促進房地產市場平穩健康發展。

三是強化服務管理,積極引導房地產市場健康有序發展。加快建立健全信息發布制度,充分利用新聞媒體,及時向社會發布有關房地產方面的政策、解讀和房地產企業及從業主體信用等信息,進一步降低房地產市場的信息不對稱程度。同時,充分發揮房地產行業協會的作用,積極組織、協調、引領行業自律發展。

非常感謝您對房地產業發展的關心和支持!

                                        2019 年 7 月 31 日

附件:關于依法調整我區商品房預售備案價政策的建議

葉俊茂

根據國家關于房地產市場調控政策,我區各地出臺了相應的商品房預售備案價政策,嚴格控制商品房價格升幅率,對房地產的健康發展起到了一定的積極作用。如南寧市政府于2017年5月26日頒布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》,實行嚴格的政府限價政策。但在執行該政策過程中,出現了一些實際問題,商品房預售備案價與市場實際價格嚴重背離,南寧市大部分樓盤的商品房預售備案價為9000元/㎡左右,而市場實際價格為15000-18000/㎡,該政策的負面作用越來越凸現,主要問題如下:

1.開發商在《商品房買賣合同》之外變相大肆收取價(備案價)外差款,造成國家稅費大量流失。對于開發商來講,事實上不可能按嚴重脫離市場價格的備案價銷售商品房,必然會變換手法外收差款,主要外收方式有:①對差額部分直接收取現金,②以設計、裝修等方式收取,③以咨詢、顧問服務等方式收取,④以中介費收取,⑤以指標費收取,⑥以捆綁車位銷售方式收取。以上述方式收取的房價差款,即使繳納稅款,也是按外收差款方式對應的稅目、稅率納稅,與按房屋銷售收入應納的土地增值費、企業所得稅等應稅金額差額巨大,造成國家稅收收入大量流失。

2.開發商為規避政策而與購房業主簽訂五花八門的外收差款協議,該協議并不是雙方的真實意思表示,其法律效力存在問題,容易引發糾紛,對開發商和購房業主雙方均存在法律風險,不利于交易安全和經濟秩序的穩定。

3.購房業主被迫交付價外差款,變相提高了實際首付,加重了購房業主的經濟負擔。購房業主的首付比例是以《商品房買賣合同》約定的房屋價款為基數確定,外收差款無法確定為房屋價款,因而購房業主如選擇按揭貸款購房,必須首先同時支付以合同價款計算的首付款和合同外的價外差款,無疑極大加重了購房業主的經濟負擔,對剛需購房業主尤為不利。

4.實行房價調控政策后簽訂合同的房屋單價遠遠低于此前簽訂合同的房屋單價,房地產市場一旦有風吹草動,則以前簽訂合同的購房業主可能會以此指責開發商大幅降價,損害前期購房業主的利益,容易發生群體維權事件。外省一些開發商為去庫存短時大幅降價銷售引發前期購房業主怒砸售樓部事件曾多次發生。

綜上所述,關于商品房預售備案價政策在執行中并未取得實際效果,并未達到調控房價的目的,反而易滋生后續一系列問題,該政策的負面作用越來越明顯,為此,特建議有關主管部門對此深入調研,評估該政策的執行效果,依法對該政策進行必要調整,以有利于我區房地產市場的健康發展和社會民生。






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南寧市人民政府對自治區十三屆人大二次會議第456號代表建議的答復

2019-08-02  15:09

來源:南寧市人民政府辦公室

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